Seiring dengan reformasi ekonomi RRC dari sistem ekonomi
terpusat menjadi sistem ekonomi pasar pada 1978, sistem perumahan juga
mengalami perubahan, di mana mekanisme pasar juga diterapkan dalam sistem
kepemilikan dan pembiayaan perumahan.
Reformasi 1978 menjadi awal mula restrukturisasi sistem
pembiayaan perumahaan di RRC, di mana berbagai alternatif sistem pembiayaan
perumahan dimunculkan. Sebagai bagian dari sistem pembiayaan perumahan, Housing Provident Fund (HPF) didirikan
pada tahun 1991 di Shanghai dan diperluas ke kota-kota lain di seluruh RRC pada
tahun 1995.
Seorang pekerja peserta HPF (Rumah Tangga) yang akan membeli rumah akan
berhubungan dengan lembaga pengelola HPF dan bank komersial yang akan membiayai
pembelian rumah. HPF kemudian akan mengucurkan dana untuk pembayaran rumah
kepada pengembang. Karena seringkali harga rumah yang akan dibeli lebih mahal
dari pinjaman yang diberikan oleh HPF, maka peserta harus berhubungan dengan
bank komersial untuk menambah pembiayaan rumah yang akan dibelinya.
Pengerahan Dana
Tabungan perumahan di RRC bersifat wajib bagi seluruh pekerja
sektor formal (pegawai negeri, pegawai perusahaan milik negara, perusahaan
penanaman modal asing, dan perusahaan swasta).
Seluruh perusahaan pemberi kerja (atau disebut Danwei di RRC) dalam
sektor formal diwajibkan mengikutsertakan pekerjanya dalam program HPF.
Pekerja dan pemberi kerja memberikan kontribusi kedalam
rekening HPF yang dibuka atas nama pekerja. Besarnya kontribusi yang diberikan
oleh pekerja adalah 5% dari gaji pekerja dan pemberi kerja juga memberikan
kontribusi sebesar 5%. Namun, besaran kontribusi yang diterapkan dalam skema
HPF di suatu kota dapat berbeda dari besaran kontribusi di kota lain. Hal ini
disebabkan perbedaan kondisi perekonomian di tiap kota dan pengelolaan HPF yang
bersifat lokal pada tingkatan kota.
HPF dikelola oleh pusat pengelolaan HPF (HPF management center) dan diatur oleh komite manajemen HPF (HPF management committee). Komite
manajemen HPF ini bertugas melakukan pengaturan atas HPF melalui penetapan
peraturan dan kebijakan-kebijakan terkait pengelolaan HPF, misalnya kebijakan
mengenai persyaratan pengambilan pinjaman HPF dan besaran kontribusi
peserta. Anggota komite manajemen HPF
adalah perwakilan lembaga pemerintahan
lokal, serikat pekerja, pegawai, dan pemberi kerja
Pemupukan Dana
Karena pengelola HPF harus selalu memastikan likuiditas dana
HPF agar selalu tersedia untuk diambil kembali oleh peserta dan untuk
dipinjamkan kepada peserta dengan bunga rendah, maka pengelola HPF hanya dapat
melakukan pemupukan dana di luar dana yang dicadangkan untuk dibayarkan kembali
kepada peserta.
Pemupukan dana HPF sangat terbatas. Akibat banyaknya
penyalahgunaan dana pada awal pendirian HPF, regulator HPF sangat membatasi
jenis investasi dana HPF yang
diperbolehkan. Dana HPF tidak dapat diinvestasikan di pasar saham maupun
dipinjamkan kepada pengembang komersial untuk proyek pembangunan perumahan.
Satu-satunya instrumen yang diizinkan sebagai instrumen pemupukan dana (di luar
simpanan dalam rekening tabungan/deposito bank) adalah obligasi pemerintah RRC.
Walaupun instrumen ini adalah instrumen pemupukan dana yang
aman, namun instrumen ini tidak dapat menampung seluruh dana yang tersedia
untuk dipupuk. Akibatnya, banyak sekali dana menganggur yang tidak dapat
diinvestasikan di luar rekening tabungan/deposito. Sebagai contoh, pada tahun
2008 terdapat dana menganggur sebesar RMB 200 Miliar dana menganggur dalam
rekening bank.
Salah satu alternatif investasi dana HPF yang
dilakukan pemerintah RRC untuk menyiasati hal ini adalah mengizinkan investasi
hasil pemupukan dana HPF dalam program rumah sewa murah (cheap rental housing), dan sejak tahun 2009 melakukan uji coba
pemupukan dana melalui investasi pada program pembangunan rumah murah sederhana
(economic comfortable housing) di
beberapa kota. Investasi dana pada program pinjaman pembangunan diharapkan akan
memberikan imbal hasil yang lebih besar daripada bunga yang diperoleh dari
pinjaman pada peserta.
Pemanfaatan Dana
Dana yang dimiliki peserta dalam dalam rekening HPF nya dapat
dimanfaatkan peserta untuk berbagai keperluan terkait perumahan, antara lain:
·
Pembelian rumah (baik membayar
keseluruhan harga rumah maupun membayar uang muka rumah),
·
Perbaikan rumah, dan
·
Renovasi rumah maupun pembangunan rumah
oleh peserta.
Selain itu HPF juga memberikan pinjaman dengan bunga yang lebih rendah dari
kredit pemilikan rumah komersial. Peserta dapat memperoleh pinjaman sebesar
10-15 kali lebih besar dari simpanan di rekening HPF peserta yang bersangkutan. Jika peserta meninggal dunia, dana dapat diwariskan.
Walaupun peserta dapat memperoleh pinjaman antara 10-15 kali
simpanannya, namun seringkali peserta tidak dapat memenuhi seluruh kebutuhan
pendanaan rumahnya dari HPF (Chen dan Wu, 2006). Hal ini dikarenakan
terbatasnya nilai pinjaman yang dapat diperoleh peserta (baik karena relatif
kecilnya tabungan seorang peserta maupun karena plafon pinjaman HPF yang
dibawah harga rumah) maupun karena tingginya harga rumah (Zhang, 2000). Oleh
karena itu, peserta HPF yang ingin membeli rumah perlu mengajukan kredit rumah
dari bank komersial untuk menutup selisih antara harga rumah dengan dana dari
HPF.
Postingan
Tidak ada komentar:
Posting Komentar