Tabungan Perumahan di Jerman

Secara konsep, pembiayaan perumahan di Jerman dilakukan menggunakan tabungan kontraktual yang disebut Bauspar. Sistem Bauspar di Jerman adalah kombinasi antara etika sosial masyarakat dengan pembiayaan perumahan modern. Sebagai ilustrasi, bila ada sepuluh orang yang ingin memiliki rumah dan masing-masing menabung sepersepuluh nilai rumahnya selama sepuluh tahun, maka setiap orang baru memiliki rumah pada tahun ke-sepuluh tersebut sehingga tentunya rata-rata waktu pemilikan rumah setiap orang adalah sepuluh tahun. Akan tetapi bila dana tabungan ini dikumpulkan menjadi satu dan setiap tahunnya seorang peserta dapat meminjam dana yang terkumpul tersebut untuk membeli rumah, maka setidaknya satu orang peserta mampu memiliki rumah setiap tahunnya. Dengan demikian maka rata-rata waktu pemilikan rumah akan turun dari 10 tahun menjadi 5,5 tahun per orang. 

Pengerahan Dana

Bauspar adalah tabungan perumahan dengan model kontraktual sehingga peserta dari model ini bersifat sukarela. Proses dimulai saat peserta membuat kontrak dengan Bausparkassen. Pada kontrak ini ditetapkan besaran nilai tabungan dan pinjaman termasuk suku bunga dan tenor yang diperlukan. Pada tahap penyelesaian kontrak, Bausparkassen dan peserta menyetujui tentang jumlah kontraktual, nilai tabungan, suku bunga, dan tingkat redemption (penebusan) yang disepakati, biasanya hal-hal yang disepakati ini disebut dengan tarif. Suku bunga tabungan bersifat tetap (fixed rate) dan berkisar antara 1,5% hingga 4,25%. Sistem Bauspar juga mengenal istilah option atau tariff variable. Option memberikan keleluasaan kepada peserta untuk memilih beberapa variasi tarif yang diinginkan untuk berjaga-jaga seandainya ada perubahan dalam kontrak yang sudah disepakati.

Pemupukan Dana

Proses pemupukan dana dari Bauspar dapat digambarkan pada diagram berikut:      

Gambar 2.4. Proses Pemukan Dana Sistem Bauspar

Sumber: Cieleback, Marcus. “Prepayment of Mortgage Borrowers having a Bauspar-Loans.” Property Management. 2003.

          Dana tabungan ini kemudian digunakan untuk investasi pada obligasi beragun aset yang disebut Pfandbrief atau covered bond.

Pemanfaatan Dana

          Dana tabungan yang terkumpul digunakan untuk membantu pembiayaan bagi peserta dalam membeli rumah atau merenovasi rumah. Bausparkassen tidak ikut membantu dalam menyediakan fisik rumah tetapi hanya membantu dalam penyediaan pembiayaannya saja. Dana pinjaman Bauspar menetapkan tingkat suku bunga yang lebih rendah bila dibandingkan dengan pinjaman perumahan konvensional. 

Adanya Bauspar akan mengurangi beban bunga yang harus ditanggung oleh peserta karena beban bunga Bauspar yang lebih rendah. Selain itu, pinjaman Bauspar dapat dilunasi lebih cepat dari yang seharusnya oleh peminjam tanpa dikenakan penalti. Konsep ini yang membedakan pinjaman Bauspar dengan pinjaman perumahan konvensional.

Untuk melakukan pinjaman, peserta harus memiliki tabungan minimal 40%-50% (tergantung tarif yang disepakati) dari total nilai kontrak yang disepakati. Peserta juga harus memenuhi waktu periode tabungan yang sudah ditetapkan. Jika nilai tabungan minimal dan periode waktu tabungan sudah dipenuhi maka tercapailah target valuation index. Target valuation index ini menunjukkan kinerja tabungan dari peserta. Nilai target valuation index yang tinggi akan memperoleh prioritas terlebih dahulu dalam mendapatkan dana alokasi dari Bausparkassen. Peserta yang memiliki jumlah tabungan yang besar dan jangka waktu pembayaran pinjaman yang pendek akan lebih diutamakan.

(Sumber: Naskah Akademik Tabungan Perumahan)