Jenis-Jenis Tabungan Perumahan

Terdapat beragam cara penyediaan pembiayaan perumahan di dunia, namun terdapat dua model tabungan perumahan yang banyak diadopsi di berbagai negara, yaitu tabungan kontraktual (contractual savings) dan Housing Provident Fund. Bagian ini akan membahas mengenai kedua jenis tabungan perumahan tersebut.

1.Tabungan Kontraktual (contractual savings)

Tabungan kontraktual merupakan pengembangan dari sistem mutual building society yang dikembangkan di Inggris pada abad ke-19, di mana sekelompok individu yang ingin memiliki rumah bergabung dan secara rutin menyimpan sejumlah uang hingga terkumpul cukup uang untuk membangun sebuah rumah yang akan dialokasikan untuk salah satu anggotanya melalui undian. Seluruh anggota kelompok tersebut akan terus menyetorkan uang hingga seluruh anggotanya telah memperoleh rumah. Sistem inilah yang kemudian dikembangkan menjadi tabungan kontraktual yang dijalankan di berbagai negara, antara lain Perancis dan Jerman, dan juga telah banyak diadopsi di kawasan Eropa Timur, Timur Tengah, Afrika Utara dan beberapa wilayah di Amerika Latin.

Menurut Lea dan Renaud, tabungan kontraktual adalah  suatu bentuk perjanjian antara nasabah dan sebuah lembaga keuangan, di mana nasabah menyatakan komitmennya untuk menyetorkan dana sejumlah tertentu selama suatu periode tertentu (periode ini disebut periode menabung). Setelah akhir periode menabung, dan setelah melalui masa tunggu (waiting period), nasabah tersebut berhak untuk memperoleh pinjaman dengan jumlah tertentu, yang besarnya disesuaikan dengan besar/kecilnya tabungan nasabah tersebut. 

Menurut Dubel, pada dasarnya sistem tabungan kontraktual merupakan dua produk keuangan yang terdiri dari produk tabungan dan opsi kredit[4]. Secara hukum, sebuah produk tabungan kontraktual sama dengan tabungan biasa yang dapat diambil setiap saat, namun hak untuk memperoleh pinjaman dan premi bunga biasanya dikaitkan dengan batas minimum periode menabung. Selain itu pihak pengelola tabungan kontraktual juga dapat menolak pencairan tabungan, khususnya jika dana cadangan tidak mencukupi. Hal ini membuat produk tabungan kontraktual yang secara de jure adalah dana jangka pendek berubah menjadi dana tabungan jangka panjang secara de facto.

Sebagai produk opsi kredit, seorang nasabah produk tabungan kontraktual berhak mengajukan pinjaman dengan nilai yang proporsional dengan nilai tabungannya. Bunga yang dikenakan atas pinjaman nasabah tersebut biasanya berada di bawah tingkat bunga di pasar dan dipatok pada suatu tingkat bunga secara tetap selama jangka waktu pinjaman.

Terdapat dua sistem tabungan kontraktual yaitu sistem terbuka dan sistem tertutup. Sistem terbuka adalah sistem tabungan kontraktual di mana peserta memiliki hak untuk segera mengajukan kredit setelah masa menabungnya selesai, dan pihak pengelola dapat menggunakan sumber dana di luar simpanan peserta untuk memenuhi kebutuhan dana untuk dipinjamkan kepada peserta. Sedangkan dalam sistem tertutup pengajuan kredit oleh peserta ditentukan oleh pengelola tabungan berdasarkan urutan, dan sumber dana yang digunakan untuk pemberian pinjaman sepenuhnya berasal dari dana tabungan peserta.

2.Housing Provident Fund (HPF)

Sistem HPF muncul sebagai respon atas masalah yang timbul dalam perekonomian yang memiliki tingkat inflasi tinggi dan belum memiliki pasar modal yang berkembang. Situasi ini menyebabkan rendahnya animo masyarakat untuk menabung sehingga pada akhirnya akan menghambat kegiatan-kegiatan yang memerlukan pendanaan jangka panjang. Sistem ini digunakan di Singapura, Malaysia, Republik Rakyat Cina (RRC), dan India.

HPF merupakan institusi keuangan khusus yang mengumpulkan iuran wajib yang dikumpulkan dari pekerja sektor swasta maupun publik. Iuran yang dikumpulkan merupakan persentase tertentu dari gaji para pekerja, dan biasanya pemberi kerja turut memberikan kontribusi iuran yang besarnya proporsional dengan iuran pekerja. HPF kemudian mengelola iuran tersebut dan melakukan pemupukan dana melalui berbagai instrumen investasi.

HPF biasanya terintegrasi dengan sistem jaminan hari tua, di mana peserta dapat menarik simpanan dan hasil pengembangannya setelah mereka pensiun. Namun HPF juga memberikan beberapa manfaat yang biasanya dapat dinikmati peserta sebelum masa pensiun, misalnya:

·      Menarik sebagian dana untuk membayar uang muka rumah (biasanya dibatasi hanya untuk rumah pertama) atau merenovasi rumah, atau

·      Menerima pinjaman kepemilikan rumah jangka panjang dengan bunga rendah, baik dari lembaga pengelola HPF maupun dari lembaga peminjam lainnya.

Terdapat banyak variasi dalam kelembagaan HPF, misalnya apakah HPF menjadi pemberi pinjaman langsung kepada peserta (contoh: RRC dan Meksiko) atau tidak menjadi pemberi pinjaman langsung (contoh: Brazil dan Singapura). Walaupun berbeda, terdapat beberapa persamaan di antara pengelola lembaga HPF tersebut, antara lain:

·      Penabung berpendapatan rendah mensubsidi silang sejumlah kecil peminjam yang memiliki pendapatan lebih baik,

·      Tabungan yang terkumpul tidak mampu mencukupi kebutuhan dana pensiun peserta,

 ·      Biaya pengelolaan lembaga HPF tinggi, sementara tingkat pengembalian pinjaman relatif rendah, dan

·      Keberadaan lembaga HPF dapat menghambat perkembangan lembaga pemberi pinjaman swasta.

(Sumber: Naskah Akademik Tabungan Perumahan,2012)