Lebih Dekat Dengan "Perumnas"-nya Singapura

Housing Development Board (HDB) didirikan pada 1 Februari 1960 berada dalam pembinaan Ministry of Development Singapura. Bersifat nirlaba, dan memiliki fungsi utama untuk: mengelola sisi permintaan (demand), dalam hal ini HDB berfungsi sebagai Lembaga Penerbit Kredit Perumahan; dan mengelola sisi pasokan (supply), dalam hal ini HDB berfungsi sebagai pengembang, pembangun, dan melakukan pemeliharaan atas flat HDB yang telah dibangun.

Pada sisi permintaan, HDB mendapatkan dana dari pemerintah dengan bunga 2,5% pa selama jangka waktu 20 tahun sesuai dengan masa pinjaman dan kupon obligasi yang digunakan untuk menarik dana OA CPF.

Pada sisi pasokan, HDB mendapatkan dukungan dari pemerintah berupa :

1.      Modal awal (initial capital) untuk pembangunan perumahan;

2.      Subsidi (grant) dari pemerintah untuk pembangunan perumahan;

3.      Sewa tanah milik pemerintah Singapura dengan harga yang sangat murah dalam jangka waktu 90 tahun untuk pembangunan Public Housing atau flat HDB. Jadi sebenarnya flat yang dijual HDB adalah rusunawa (rumah susun sewa) dengan jangka waktu 90 tahun, sehingga pemerintah Singapura sama sekali tidak kehilangan haknya atas tanah

HDB hanya boleh mengambil keuntungan (marjin) sebesar 0,1% per tahun atas dana yang didapat, sehingga suku bunga KPR yang diterbitkan HDB dijaga tidak lebih dari 2,6% per tahun tetap sepanjang tenor selama 20 tahun.

Jenis properti yang dikelola oleh HDB antara lain:

1.      Flat Milik : tipe studio, tipe 1 hingga 5 kamar, dan tipe eksekutif.

2.      Flat Sewa : tipe 1 hingga 4 kamar.

3.      Kawasan Komersial, dan

4.      Kawasan Perindustrian.

           

Pemerintah Singapura juga memiliki Land Acquisition Act yang mengatur tentang mekanisme akuisisi tanah milik swasta untuk kepentingan pembangunan public housing dan penataan kawasan kumuh (slum upgrading).

Tabungan Perumahan di Malaysia

Employees Provident Fund (EPF) atau yang dikenal sebagai Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) merupakan lembaga milik pemerintah Malaysia yang bekerja di bawah Departemen Keuangan, ditunjuk untuk mengelola tabungan para pekerja di Malaysia dengan tujuan memberikan manfaat pensiun sesuai dengan diberlakukannya Employees Provident Fund Act 1991 (Act 452). Lembaga ini mengatur rencana tabungan wajib (compulsory savings) dan perencanaan pensiun (retirement planning) bagi para pekerja yang bekerja secara legal di Malaysia. Keanggotaan EPF adalah wajib untuk warga negara Malaysia yang bekerja, warga negara non-Malaysia yang merupakan penduduk permanen, dan warga negara non-Malaysia yang terpilih menjadi anggota EPF sebelum 1 Agustus 1998.

Visi utama EPF dimaksudkan untuk membantu para pekerja, baik dari sektor swasta dan sektor publik non-pensiun (non-pensionable public sectors), untuk menyimpan sebagian kecil dari gaji mereka di dalam skema perbankan seumur hidup (life time banking scheme) sehingga dapat digunakan ketika para pekerja tersebut tidak dapat bekerja untuk sementara waktu atau untuk selamanya. Manfaat EPF yang utama adalah untuk pensiun tetapi tidak menutup kemungkinan seperti penyakit, cacat atau pengangguran akan ditanggung. EPF juga menyediakan kerangka kerja bagi para pemberi kerja untuk memenuhi kewajiban hukum dan moral terhadap para pekerjanya.

Pengerahan Dana

EPF ini bersifat wajib baik bagi para pekerja untuk menabung setiap bulannya melalui potongan gaji dan bagi pemberi kerja untuk ikut memberikan kontribusi dana terhadap setiap pekerjanya. Besarnya kontribusi pekerja dan pemberi kerja diatur oleh lembaga seperti yang terlihat pada tabel di bawah ini:

Tabel 2.2. Presentase Kontribusi Gaji Pekerja dalam Tabungan EPF

	Presentase Kontribusi Gaji Pekerja
	Pekerja	Pemberi Kerja
Semua kelompok pekerja warga negara Malaysia	11%	12%
Kelompok pekerja asing (merupakan penduduk permanen dan yang terpilih menjadi anggota EPF)	11%	RM5 per orang

Kontribusi dana ini dibayarkan setiap bulannya melalui pemberi kerja kepada lembaga EPF sebelum jatuh tempo. Adapun hukuman yang diberikan kepada pemberi kerja jika terlambat melakukan pembayaran yaitu: (1) denda dalam bentuk bunga akan dikenakan pada jumlah pembayaran kontribusi pada bulan tersebut atau (2) membayarkan dividen (hasil investasi EPF) atas kontribusi yang masih harus dibayarkan setiap bulannya sesuai dengan tingkat yang disetujui oleh Dewan EPF.

Setiap peserta EPF baik pekerja maupun pemberi kerja memiliki akun individual yang dapat diakses masing-masing anggota untuk menggunakan layanan EPF secara online yang disebut dengan ‘i-Akaun Services’.  Setiap peserta EPF memiliki akun yang dibagi ke dalam tiga sub-akun dengan manfaat yang berbeda yang memiliki presentase pembagian kontribusi yang berbeda-beda seperti pada tabel di bawah ini. 

Tabel 2.3. Presentase Pembagian Kontribusi Gaji Pekerja pada Sub-Akun

		Presentase Kontribusi (%)
Akun I	Manfaat pensiun pada usia 55	60
Akun II	Manfaat perumahan, pendidikan, pembelian komputer, dan penarikan dana (withdrawal) pada usia 50	30
Akun III	Manfaat kesehatan dan medis	10

Pemupukan Dana

Dana yang terkumpul dari para pekerja dan pemberi kerja ini akan diinvestasikan ke dalam instrumen-instrumen keuangan yang disetujui oleh Lembaga EPF untuk menghasilkan manfaat dana yang menjadi hak para pekerja. Instrumen keuangan yang diperbolehkan menurut Employees Provident Fund Act 1991 adalah Malaysia Government Securities (MGS), instrumen pasar uang, utang dan obligasi, ekuitas, dan properti. Keputusan lembaga EPF untuk berinvestasi di instrumen berisiko rendah dengan pendapatan tetap (low-risk fixed revenue instruments) bertujuan untuk mempertahankan nilai pokok (principal value) dari kontribusi peserta dan menyediakan keamanan finansial yang stabil bagi para peserta. Hasil dari investasi ini diberikan kepada masing-masing peserta EPF berupa dividen yang akan dibayarkan setiap bulannya ke akun setiap anggota.  Tingkat dividen diatur oleh EPF disesuaikan pada tingkat pengembalian dari investasi yang dilakukan. EPF pun menjamin setiap anggota mendapatkan dividen minimal 2,5% setiap tahunnya.

Adapun alternatif investasi yang diberikan oleh EPF yaitu peserta dapat menggunakan tabungan EPF mereka sendiri untuk berinvestasi, di mana kegiatan tersebut tidak ditanggung oleh EPF dan peserta menanggung segala kerugian yang terjadi. Tetapi ada persyaratan bagi peserta yang ingin mengatur investasinya sendiri yaitu berdasarkan Members' Investment Scheme, peserta dengan dana lebih dari RM55.000 dalam Akun I baru diperbolehkan untuk mengatur investasi tabungan mereka sendiri melalui perusahaan pengelola investasi yang disetujui oleh Departemen Keuangan Malaysia.

Pengerahan dana EPF yang terkumpul dalam jangka panjang ini berkontribusi menurunkan suku bunga pasar sejak tahun 1996 karena 75% dari dana investasi terkonsentrasi terhadap organisasi atau badan yang berhubungan erat dengan tren tingkat bunga pasar, seperti Malaysia Government Securities (MGS), utang atau obligasi, dan instrumen pasar uang, tetapi suku bunga yang semakin menurun memberikan efek buruk terhadap tingkat pengembalian investasi EPF.

Pemanfaatan Dana

Akun II (30%) dapat dimanfaatkan untuk melakukan pembelian atau konstruksi sebuah rumah tinggal atau rumah toko (ruko) atau untuk mengurangi hipotek pembelian rumah. Penarikan tabungan pada Akun II berikut dengan dividen yang diperoleh dapat dilakukan oleh para peserta EPF jika telah mencapai usia 50 tahun. Penarikan dana untuk pembelian rumah berasal dari Akun II dapat dilakukan dalam dua tahun sejak tanggal penandatanganan perjanjian jual beli. Penarikan dana tidak memungkinkan untuk pembelian rumah ke-dua kecuali rumah pertama yang dibeli melalui tabungan EPF dijual terlebih dahulu. Selain manfaat bagi para pekerja, pemberi kerja juga mendapatkan insentif berupa adanya pemotongan pajak pada bunga pendapatan perusahaan pemberi kerja.

(Sumber: Naskah Akademik Tabungan Perumahan,2012)

Tabungan Perumahan di Singapura

Dalam menjalankan sistem tabungan perumahan, Singapura mengaturnya melalui  suatu sistem jaminan sosial yang bernama Central Provident Fund (CPF). CPF bersifat wajib bagi setiap warga negara Singapura dan dikelola oleh pemerintah. CPF dibentuk pada tahun 1955, pada awalnya CPF dibentuk untuk mempersiapkan dana pensiun bagi para pekerja yang sudah pensiun atau sudah tidak mampu bekerja kembali. Kemudian pada tahun-tahun selanjutnya CPF berkembang menjadi sarana jaminan sosial yang komprehensif. CPF tidak hanya menyediakan dana untuk pensiun namun juga untuk menyediakan dana untuk pembiayaan perumahan, fasilitas kesehatan, pendidikan anak-anak, bahkan dana CPF ini dapat digunakan untuk asuransi bagi para pekerja dan sektor keuangan.

Pengerahan Dana

CPF adalah skema sistem iuran jaminan sosial yang didukung bersama-sama oleh pekerja, pemberi kerja, dan pemerintah. Dengan kata lain pekerja, pemberi kerja, dan pemerintah wajib memberikan kontribusinya berupa dana kepada CPF. CPF wajib diikuti oleh pekerja dan pekerja mandiri yang merupakan warga negara Singapura atau penduduk yang tinggal secara permanen di Singapura. CPF sendiri bersifat fully funded, yaitu iuran yang harus dibayar setiap periode oleh peserta dan pemberi kerja. 

          Pada sistem CPF, pemberi kontribusi tidak hanya dari peserta CPF namun juga dari pemberi kerja. Sejak 1 Maret 2011, peserta yang berumur di bawah 50 tahun berkontribusi sebesar 20% dari gaji bulanannya dan pemberi kerja berkontribusi sebesar 15,5% dari gaji bulanan peserta kepada CPF sehingga total kontribusi peserta dan pemberi kerja adalah 35,5%. Namun persentase ini akan berbeda untuk peserta yang memiliki pendapatan di bawah $1.500 per bulan.  Komposisi kontribusi dari peserta dan pemberi kerja terhadap CPF bervariasi tergantung dari usia peserta dan pendapatan peserta. Sedangkan kontribusi maksimum peserta CPF adalah $4.500.

Setiap peserta CPF memiliki akun pribadi masing-masing dan terdiri dari tiga alokasi, yaitu Ordinary Account (OA), Special Account (SA), dan Medisave Account (MA).

OA adalah akun yang dapat digunakan untuk membeli rumah, investasi, dan tujuan-tujuan lain yang telah mendapat persetujuan. Sebagian besar kontribusi CPF akan dialokasikan pada OA di awal-awal periode tabungan CPF dimulai. Dengan demikian, peserta CPF diharapkan dapat membeli rumah lebih cepat. OA memberikan tingkat pengembalian berupa suku bunga yang besarannya didasarkan pada suku bunga pasar untuk deposito 12 bulan dan suku bunga bulanan dari bank lokal.         

SA adalah akun yang dialokasikan untuk persiapan pensiun peserta dan juga dapat digunakan untuk investasi finansial yang berkaitan dengan kebutuhan pensiun peserta. SA memberikan tingkat pengembalian yang dipatok sama dengan suku bunga utang jangka panjang. SA dan OA dapat digunakan untuk keperluan investasi bagi para peserta yang menginginkan tingkat pengembalian yang lebih besar.

MA adalah akun yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan peserta dan keluarga peserta. Proporsi MA ini semakin besar seiring bertambahnya usia peserta. Seperti halnya SA, MA memberikan tingkat pengembalian yang juga dipatok sama dengan suku bunga utang jangka panjang.

Peserta CPF akan memperoleh tingkat pengembalian minimum sebesar 2,5% setiap tahunnya secara total. Tingkat suku bunga CPF akan direvisi setiap tiga bulan. Namun demikian peserta CPF memperoleh tingkat pengembalian tambahan sebesar 1% per tahun jika akun peserta sudah mencapai $60.000.

Bila peserta ingin memperoleh tingkat pengembalian yang lebih tinggi, maka peserta dapat menggunakan dana pada akun OA dan SA sebagai dana investasi berdasarkan skema investasi yang diperbolehkan oleh CPF. Dana yang diambil dapat digunakan untuk berinvestasi pada deposito berpendapatan tetap, obligasi pemerintah, asuransi, dan Exchange Traded Fund (ETF). Untuk investasi yang menggunakan OA, maksimum 35% saja yang bisa digunakan untuk investasi pada saham, properti, dan obligasi korporasi. Sedangkan untuk investasi pada emas maksimum hanya 10% saja dan melalui bank penjual emas yang memperoleh izin. Keuntungan dari hasil investasi tidak dapat diambil dan digunakan untuk memperbesar dana pensiun peserta.

Selain          ketiga akun di atas, ada satu akun lagi yaitu Retirement Account (RA) yang dibuka saat peserta mencapai usia 55 tahun. RA dapat diambil tunai setelah peserta berusia 55 tahun namun setelah menyisihkan terlebih dahulu dana di PF Minimum Sum dan Medisave Account (MA).

Pemupukan Dana

Dana yang terkumpul pada CPF harus diinvestasikan pada obligasi pemerintah dan deposito yang dimiliki otoritas moneter Singapura. Otoritas moneter kemudian akan menggunakan  dana deposito ini untuk membeli obligasi pemerintah. Suku bunga obligasi pemerintah ini bersifat mengambang. Suku bunga obligasi pemerintah akan mengikuti tingkat suku bunga yang akan diberikan pada Ordinary Account (OA). Dana CPF tidak hanya diinvestasikan pada sektor keuangan dalam negeri, tetapi juga diinvestasikan ke luar negeri dan juga diinvestasikan pada sektor riil. Investasi dana CPF dilakukan menggunakan Singapore Government Investment Corporation (GIC).

Pemanfaatan Dana

Pemanfaatan dana CPF terdiri atas berbagai skema-skema yang memiliki manfaat yang berbeda-beda bagi peserta pada berbagai bidang. [2]

v  Bidang Kesehatan

          Pada bidang kesehatan terdiri dari beberapa skema yaitu:

1.  Medisave; dimulai tahun 1984, skema medisave digunakan untuk membayar biaya rumah sakit peserta dan orang-orang yang ditanggungnya pada rumah sakit pemerintah dan rumah sakit swasta yang telah disetujui.

2.  Medishield; dimulai tahun 1990, skema medishield digunakan untuk asuransi kesehatan berbiaya rendah pada peserta yang memiliki sakit yang menahun atau berkepanjangan. Peserta cukup membayar $12 per tahun yang langsung dipotong dari akun medisave dan dapat digunakan untuk klaim maksimum $20.000 setahun atau $60.000 selama hidup.

3.  Medishield Plus; skema ini mirip dengan medishield namun dengan nilai premi dan klaim yang lebih besar.

4.  CPF LIFE (Lifelong Income Scheme for the Elderly); skema yang memberikan pendapatan seumur hidup kepada peserta.

v  Kepemilikan Rumah

1.  Public Housing Schemes; digunakan untuk membeli rumah-rumah yang disediakan pemerintah (House Developmet Board/HDB), baik itu rumah yang baru dan rumah yang sudah dijual oleh pemilik sebelumnya. Peserta dapat menggunakan dana Ordinary Account (OA) secara tunai (lump sum) atau mengajukan pinjaman yang dapat dilunasi secara mencicil.

2.  Residential Properties Schemes; digunakan untuk membeli semua rumah yang ada di Singapura termasuk rumah yang bukan rumah susun dan rumah yang memiliki nilai leasing di bawah 60 tahun.

v  Perlindungan Keluarga

1.  Dependent’s Protection Schemes; digunakan sebagai asuransi bila peserta meninggal dunia atau tidak mampu bekerja kembali karena cacat tubuh atau sakit sebelum usia 60 tahun. Premi yang dibayarkan sebesar $36 hingga $360, tergantung usia peserta. Nilai uang pertanggungan yang diberikan  maksimum $36.000. Semua peserta CPF secara otomatis sudah terdaftar untuk mengikuti skema ini saat mereka mulai menjadi peserta, kecuali mereka menyatakan tidak ikut.

2.    Home Protection Schemes; adalah perlindungan yang diberikan kepada peserta dan keluarganya, jika peserta meninggal dunia atau tidak mampu lagi bekerja secara tetap sebelum usia 60 tahun dan sebelum pinjaman rumahnya lunas, maka peserta dan keluarganya dapat tetap memiliki rumah tersebut.

v  Pengembangan Aset

1.  CPF Investment Scheme (CPFIS); seperti sudah disinggung di atas, skema ini digunakan untuk peserta yang ingin memperoleh tingkat pengembalian yang lebih besar, setelah peserta memenuhi persyaratan jumlah akun minimum. Investasi dilakukan pada produk-produk keuangan yang sudah disetujui pengelola CPF.

2.  Share Ownership Top-Up Scheme; yaitu skema yang memberikan $200 pada peserta yang sudah berusia 21 tahun ke atas dan telah berkontribusi $500 selama 6 bulan. Uang $200 langsung dibelikan untuk membeli saham Singapore Telecom.

3.  Non-Residential Properties Scheme; skema yang memperbolehkan peserta CPF membeli property komersial seperti took, pabrik, gudang, dll.

4.  Education Scheme; skema yang memberikan pembiayaan bagi peserta atau anaknya yang ingin melanjutkan pendidikan tinggi.

v Sosial

1.  Workfare Income Supplement (WIS) Scheme; skema untuk warga negara Singapura yang sudah tua dan berpendapatan rendah untuk terus bekerja dan menjalani pelatihan agar dapat meningkatkan kemampuan kerja peserta. Skema ini bertujuan para pekerja berpendapatan rendah ini dapat meningkatkan pendapatannya dan memiliki akun CPF yang lebih besar.

(Sumber: naskah Akademik tabungan perumahan,2012)

Tabungan Perumahan di Republik Rakyat Cina (RRC)

Seiring dengan reformasi ekonomi RRC dari sistem ekonomi terpusat menjadi sistem ekonomi pasar pada 1978, sistem perumahan juga mengalami perubahan, di mana mekanisme pasar juga diterapkan dalam sistem kepemilikan dan pembiayaan perumahan.

Reformasi 1978 menjadi awal mula restrukturisasi sistem pembiayaan perumahaan di RRC, di mana berbagai alternatif sistem pembiayaan perumahan dimunculkan. Sebagai bagian dari sistem pembiayaan perumahan, Housing Provident Fund (HPF) didirikan pada tahun 1991 di Shanghai dan diperluas ke kota-kota lain di seluruh RRC pada tahun 1995.

Seorang pekerja peserta HPF (Rumah Tangga) yang akan membeli rumah akan berhubungan dengan lembaga pengelola HPF dan bank komersial yang akan membiayai pembelian rumah. HPF kemudian akan mengucurkan dana untuk pembayaran rumah kepada pengembang. Karena seringkali harga rumah yang akan dibeli lebih mahal dari pinjaman yang diberikan oleh HPF, maka peserta harus berhubungan dengan bank komersial untuk menambah pembiayaan rumah yang akan dibelinya.  

Pengerahan Dana

Tabungan perumahan di RRC bersifat wajib bagi seluruh pekerja sektor formal (pegawai negeri, pegawai perusahaan milik negara, perusahaan penanaman modal asing, dan perusahaan swasta).  Seluruh perusahaan pemberi kerja (atau disebut Danwei di RRC) dalam sektor formal diwajibkan mengikutsertakan pekerjanya dalam program HPF.

Pekerja dan pemberi kerja memberikan kontribusi kedalam rekening HPF yang dibuka atas nama pekerja. Besarnya kontribusi yang diberikan oleh pekerja adalah 5% dari gaji pekerja dan pemberi kerja juga memberikan kontribusi sebesar 5%. Namun, besaran kontribusi yang diterapkan dalam skema HPF di suatu kota dapat berbeda dari besaran kontribusi di kota lain. Hal ini disebabkan perbedaan kondisi perekonomian di tiap kota dan pengelolaan HPF yang bersifat lokal pada tingkatan kota.

HPF dikelola oleh pusat pengelolaan HPF (HPF management center) dan diatur oleh komite manajemen HPF (HPF management committee). Komite manajemen HPF ini bertugas melakukan pengaturan atas HPF melalui penetapan peraturan dan kebijakan-kebijakan terkait pengelolaan HPF, misalnya kebijakan mengenai persyaratan pengambilan pinjaman HPF dan besaran kontribusi peserta.  Anggota komite manajemen HPF adalah  perwakilan lembaga pemerintahan lokal, serikat pekerja, pegawai, dan pemberi kerja

Pemupukan Dana

Karena pengelola HPF harus selalu memastikan likuiditas dana HPF agar selalu tersedia untuk diambil kembali oleh peserta dan untuk dipinjamkan kepada peserta dengan bunga rendah, maka pengelola HPF hanya dapat melakukan pemupukan dana di luar dana yang dicadangkan untuk dibayarkan kembali kepada peserta.

Pemupukan dana HPF sangat terbatas. Akibat banyaknya penyalahgunaan dana pada awal pendirian HPF, regulator HPF sangat membatasi jenis investasi dana HPF yang  diperbolehkan. Dana HPF tidak dapat diinvestasikan di pasar saham maupun dipinjamkan kepada pengembang komersial untuk proyek pembangunan perumahan. Satu-satunya instrumen yang diizinkan sebagai instrumen pemupukan dana (di luar simpanan dalam rekening tabungan/deposito bank) adalah obligasi pemerintah RRC.

Walaupun instrumen ini adalah instrumen pemupukan dana yang aman, namun instrumen ini tidak dapat menampung seluruh dana yang tersedia untuk dipupuk. Akibatnya, banyak sekali dana menganggur yang tidak dapat diinvestasikan di luar rekening tabungan/deposito. Sebagai contoh, pada tahun 2008 terdapat dana menganggur sebesar RMB 200 Miliar dana menganggur dalam rekening bank.

Salah satu alternatif investasi dana HPF yang dilakukan pemerintah RRC untuk menyiasati hal ini adalah mengizinkan investasi hasil pemupukan dana HPF dalam program rumah sewa murah (cheap rental housing), dan sejak tahun 2009 melakukan uji coba pemupukan dana melalui investasi pada program pembangunan rumah murah sederhana (economic comfortable housing) di beberapa kota. Investasi dana pada program pinjaman pembangunan diharapkan akan memberikan imbal hasil yang lebih besar daripada bunga yang diperoleh dari pinjaman pada peserta.

         

Pemanfaatan Dana

Dana yang dimiliki peserta dalam dalam rekening HPF nya dapat dimanfaatkan peserta untuk berbagai keperluan terkait perumahan, antara lain:

·      Pembelian rumah (baik membayar keseluruhan harga rumah maupun membayar uang muka rumah),

·      Perbaikan rumah, dan

·      Renovasi rumah maupun pembangunan rumah oleh peserta.

Selain itu HPF juga memberikan  pinjaman dengan bunga yang lebih rendah dari kredit pemilikan rumah komersial. Peserta dapat memperoleh pinjaman sebesar 10-15 kali lebih besar dari simpanan di rekening HPF peserta yang bersangkutan. Jika peserta meninggal dunia, dana dapat diwariskan.

Walaupun peserta dapat memperoleh pinjaman antara 10-15 kali simpanannya, namun seringkali peserta tidak dapat memenuhi seluruh kebutuhan pendanaan rumahnya dari HPF (Chen dan Wu, 2006). Hal ini dikarenakan terbatasnya nilai pinjaman yang dapat diperoleh peserta (baik karena relatif kecilnya tabungan seorang peserta maupun karena plafon pinjaman HPF yang dibawah harga rumah) maupun karena tingginya harga rumah (Zhang, 2000). Oleh karena itu, peserta HPF yang ingin membeli rumah perlu mengajukan kredit rumah dari bank komersial untuk menutup selisih antara harga rumah dengan dana dari HPF. 

Tabungan Perumahan di Jerman

Secara konsep, pembiayaan perumahan di Jerman dilakukan menggunakan tabungan kontraktual yang disebut Bauspar. Sistem Bauspar di Jerman adalah kombinasi antara etika sosial masyarakat dengan pembiayaan perumahan modern. Sebagai ilustrasi, bila ada sepuluh orang yang ingin memiliki rumah dan masing-masing menabung sepersepuluh nilai rumahnya selama sepuluh tahun, maka setiap orang baru memiliki rumah pada tahun ke-sepuluh tersebut sehingga tentunya rata-rata waktu pemilikan rumah setiap orang adalah sepuluh tahun. Akan tetapi bila dana tabungan ini dikumpulkan menjadi satu dan setiap tahunnya seorang peserta dapat meminjam dana yang terkumpul tersebut untuk membeli rumah, maka setidaknya satu orang peserta mampu memiliki rumah setiap tahunnya. Dengan demikian maka rata-rata waktu pemilikan rumah akan turun dari 10 tahun menjadi 5,5 tahun per orang. 

Pengerahan Dana

Bauspar adalah tabungan perumahan dengan model kontraktual sehingga peserta dari model ini bersifat sukarela. Proses dimulai saat peserta membuat kontrak dengan Bausparkassen. Pada kontrak ini ditetapkan besaran nilai tabungan dan pinjaman termasuk suku bunga dan tenor yang diperlukan. Pada tahap penyelesaian kontrak, Bausparkassen dan peserta menyetujui tentang jumlah kontraktual, nilai tabungan, suku bunga, dan tingkat redemption (penebusan) yang disepakati, biasanya hal-hal yang disepakati ini disebut dengan tarif. Suku bunga tabungan bersifat tetap (fixed rate) dan berkisar antara 1,5% hingga 4,25%. Sistem Bauspar juga mengenal istilah option atau tariff variable. Option memberikan keleluasaan kepada peserta untuk memilih beberapa variasi tarif yang diinginkan untuk berjaga-jaga seandainya ada perubahan dalam kontrak yang sudah disepakati.

Pemupukan Dana

Proses pemupukan dana dari Bauspar dapat digambarkan pada diagram berikut:      

Gambar 2.4. Proses Pemukan Dana Sistem Bauspar

Sumber: Cieleback, Marcus. “Prepayment of Mortgage Borrowers having a Bauspar-Loans.” Property Management. 2003.

          Dana tabungan ini kemudian digunakan untuk investasi pada obligasi beragun aset yang disebut Pfandbrief atau covered bond.

Pemanfaatan Dana

          Dana tabungan yang terkumpul digunakan untuk membantu pembiayaan bagi peserta dalam membeli rumah atau merenovasi rumah. Bausparkassen tidak ikut membantu dalam menyediakan fisik rumah tetapi hanya membantu dalam penyediaan pembiayaannya saja. Dana pinjaman Bauspar menetapkan tingkat suku bunga yang lebih rendah bila dibandingkan dengan pinjaman perumahan konvensional. 

Adanya Bauspar akan mengurangi beban bunga yang harus ditanggung oleh peserta karena beban bunga Bauspar yang lebih rendah. Selain itu, pinjaman Bauspar dapat dilunasi lebih cepat dari yang seharusnya oleh peminjam tanpa dikenakan penalti. Konsep ini yang membedakan pinjaman Bauspar dengan pinjaman perumahan konvensional.

Untuk melakukan pinjaman, peserta harus memiliki tabungan minimal 40%-50% (tergantung tarif yang disepakati) dari total nilai kontrak yang disepakati. Peserta juga harus memenuhi waktu periode tabungan yang sudah ditetapkan. Jika nilai tabungan minimal dan periode waktu tabungan sudah dipenuhi maka tercapailah target valuation index. Target valuation index ini menunjukkan kinerja tabungan dari peserta. Nilai target valuation index yang tinggi akan memperoleh prioritas terlebih dahulu dalam mendapatkan dana alokasi dari Bausparkassen. Peserta yang memiliki jumlah tabungan yang besar dan jangka waktu pembayaran pinjaman yang pendek akan lebih diutamakan.

(Sumber: Naskah Akademik Tabungan Perumahan)

Tabungan Perumahan di Perancis

Perancis merupakan salah satu negara yang menggunakan sistem tabungan kontraktual untuk tabungan perumahannya.  Tabungan perumahan di Perancis disebut dengan nama Plan D’epargne Logement (PEL) yang diperkenalkan pada tahun 1970 dan Compte D’epargne Logement (CEL) yang diperkenalkan pada tahun 1965. PEL itu sendiri merupakan pengembangan dari konsep CEL yang sudah diperkenalkan terlebih dahulu. Baik skema PEL maupun CEL ditawarkan kepada peserta oleh perbankan Perancis hingga saat ini.

Pengerahan Dana

PEL dan CEL merupakan produk yang ditawarkan oleh perbankan komersial di Perancis. Dengan kata lain, PEL dapat dilihat sebagai suatu produk tabungan perumahan standar yang ditawarkan dan dikelola oleh bank-bank di Perancis. Kepesertaan dalam PEL bersifat sukarela (tidak diwajibkan) dan pribadi, dalam artian tidak terdapat keterlibatan sama sekali dari pemberi kerja baik secara administratif maupun dalam bentuk kontribusi.

Program PEL menuntut setiap peserta berkomitmen untuk menabung minimal selama empat tahun sebelum peserta tersebut berhak memanfaatkan fasilitas pinjaman yang diberikan. Selama periode waktu tersebut, peserta harus menabung sejumlah dana minimal sebesar jumlah minimum yang telah disyaratkan. Setelah periode menabung selesai dan melewati masa tunggu, peserta berhak memperoleh pinjaman maksimum di mana total bunga pinjaman yang harys dibayar adalah 2,5 kali total bunga yang diperoleh dari simpanan peserta tersebut.

Tabel di bawah ini menunjukkan intisari dari program PEL di Perancis.

Tabel 2.1. Ikhtisar Program Plan D’Epargne Logement

Fitur	Keterangan
Setoran awal	Ada jumlah minimum tertentu (mulai 1 Maret 2011, € 225)
Ketentuan setoran tahunan minimum	Ada ketentuan setoran minimum (mulai 1 Maret 2011, Minimum €540/tahun atau €45/bulan atau €135/kuartal atau €270/semester)
Ketentuan tabungan total minimum	Sebesar ketentuan setoran awal+setoran tahunan+bunga
Ketentuan tabungan total maksimum	Ada ketentuan maksimum (mulai 1 Maret 2011 maksimum total tabungan €61.200)
Bunga tabungan	Imbal hasil setelah pajak yang bersaing dengan tingkat bunga pasar
Insentif	Imbal hasil/bunga bebas pajak Premi bunga yang diberikan oleh pemerintah (tambahan bunga atas saldo tabungan yang diberikan pemerintah)
Sifat opsi mengajukan pinjaman	Terbuka (penabung dapat langsung mengajukan pinjaman setelah periode menabung selesai atau menunda pinjaman hingga maksimum 10 tahun sejak kontrak tabungan dibuka)
Periode menabung dan masa tunggu	Minimal 4 tahun dan dapat diperpanjang hingga 10 tahun

Sumber: Michael J. Lea dan Bertrand Renaud,  (1995),  Contractual savings for housing: How suitable are they for transitional economies? World Bank Policy Research Working Paper 1516, Washington DC: Financial Sector Development Department.

Pemupukan Dana

Karena PEL merupakan produk tabungan yang ditawarkan oleh perbankan, maka pemupukan dana dilakukan sesuai kebijakan masing-masing bank pengelola.  Dana yang terkumpul dari nasabah diakumulasikan dan digunakan sebagai sumber dana murah oleh bank untuk membiayai pinjaman KPR dari peserta PEL dan CEL yang sudah berhak menerima pinjaman. Kelebihan dana yang dimiliki (yang belum diperlukan untuk membiayai klaim pinjaman peserta PEL dan CEL) dimanfaatkan sebagai sumber dana untuk membiayai produk investasi perumahan seperti regulated mortgage loan dan mortgage bond market.  Namun jika terdapat kesulitan likuiditas untuk memenuhi klaim peserta PEL dan CEL, bank yang bersangkutan harus mencari sumber dana lain untuk menutup kekurangan tersebut.

Pemanfaatan Dana

Setelah menyelesaikan periode menabung (minimal selama 4 tahun dan maksimal selama 10 tahun), peserta dapat menarik dana hasil tabungannya dan mengajukan pinjaman yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan yang terkait perumahan, antara lain:

·      Pembelian unit rumah pertama, baik dalam kondisi baru, rumah bekas pakai,

·      Renovasi rumah pertama,

·      Pembangunan rumah pertama, dan

·      Modernisasi perangkat energi rumah (misalnya memasang berbagai peralatan untuk menghemat penggunaan energi di rumah, seperti pemanas air bertenaga matahari, atau panel surya).

(Sumber: Naskah Akademik Tabungan Perumahan)